Ermittlung der Referenzmiete

Nachdem der Vergleichsraum festgelegt worden ist, ist die Referenzmiete zu bestimmen. Mit der Referenzmiete wird der abstrakt angemessene Quadratmeterpreis für eine Unterkunft bestimmt.

Diese Referenzmiete besteht aus dem Produkt der Kaltmiete und den kalten Betriebskosten (Bruttokaltmiete).

In einem ersten Schritt ist somit die durchschnittliche Kaltmiete für eine Wohnung mit einer der Anzahl der Bewohner entsprechenden Größe und mit einem unteren Wohnstandard im Vergleichsraum zu ermitteln.

Um beispielsweise die angemessene Kaltmiete für eine alleinstehende Person in Essen zu bestimmen, muss das Jobcenter Essen die Höhe der durchschnittlichen Kaltmiete für eine 50 qm große Wohnung mit einem unterdurchschnittlichen Standard in Essen ermitteln.

Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts muss die vom Jobcenter gewählte Datengrundlage zur Ermittlung der Durchschnittsmiete auf ein schlüssiges Konzept beruhen, dass die hinreichende Gewähr dafür bietet, dass die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes abgebildet werden.

 

in schlüssiges Konzept muss nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts mindestens folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung)

  • es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, zum Beispiel welche Art von Wohnungen (Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto-und Nettomieten, Differenzierung noch Wohnungsgröße

  • es müssen Angaben über dem Beobachtungszeitraum gemacht werden

  • es bedarf der Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquelle, zum Beispiel Mietspiegel)

  • die Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten

  • Validität der Datenerhebung

  • Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung

  • Angaben über die gezogene Schlüsse müssen gemacht werden (Beispiel Spannoberwert und Kappungsgrenze)

 

In einem zweiten Schritt sind für die kalten Betriebskosten - wie bei der Kaltmiete- ein allgemeiner Angemessenheitswert abstrakt (quasi als abstrakter Höchstwert) zu ermitteln. Kalte Betriebskosten umfassen alle Nebenkosten außer den Heizkosten der Wohnung i.S.d. § 556 BGB, die der Vermieter nach Mietvertragsrecht auf den Mieter umwälzen kann. Gemeint sind demnach alle umlagefähigen Betriebskosten.

Für die Ermittlung des allgemeinen Angemessenheitswertes ist zunächst auf möglichst aktuelle Daten aus regionalen bzw. örtlichen Betriebskostenübersichten und die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte zurück zugreifen. Ersatzweise kann auch auf den bundesweiten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zurückgegriffen werden.

Das schlüssige Konzept muss demnach eine Aussage über die abstrakt angemessene Kaltmiete pro Quadratmeter und über die abstrakt angemessenen kalten Betriebskosten pro Quadratmeter enthalten.

 

Hinweis:
Durch die Produkttheorie wird die abstrakt angemessene Miete aus dem Produkt des Quadratmeterpreises für die Kaltmiete und des Quadratmeterpreises für die kalten Betriebskosten (Bruttokaltmiete) ermittelt. Der Leistungsberechtigte hat somit die Wahlmöglichkeit, ob er lieber eine kleinere Wohnung dafür aber mit einem höheren Ausstattungsstandard oder eine größere Wohnung mit einem geringeren Ausstattungsstandard anmieten möchte. Der Leistungsberechtigte hat somit die Möglichkeit, Einsparungen bei der Kaltmiete in höhere Nebenkosten umzulegen und umgekehrt.